Земля сельхозназначения — стратегический ресурс, от грамотного использования которого зависит продовольственная безопасность и развитие сельских территорий. В Туве вопросы выделения участков под фермерство особенно актуальны: природные условия и специфика хозяйства требуют чёткого соблюдения целевого назначения земли. О правилах предоставления земли рассказал директор Фонда развития фермерского бизнеса и сельскохозяйственных кооперативов РТ Артыш Монгуш.
Сельскохозяйственные угодья
Это земли, которые непосредственно используются для производства сельхозпродукции за счёт плодородия почвы. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, а также земли под многолетними насаждениями — садами, виноградниками и т. д. Такие угодья находятся под усиленной защитой: на них нельзя возводить капитальные объекты, а менять их целевое назначение допускается только при наличии веских оснований. Это связано с ключевой функцией земель — обеспечивать людей урожаем, а животноводство — кормовой базой.
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это юридическая характеристика участка, которая фиксирует перечень допустимых целей его эксплуатации. Он отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и определяется на основании классификатора видов разрешённого использования. Сельскохозяйственное использование обозначено кодом 1.0 — это обобщённая группа, включающая разные подвиды.
В категорию «растениеводство» входит выращивание зерновых и овощных культур, а также тонизирующих, лекарственных и цветочных растений, садоводство, виноградарство, возделывание льна и т. п. Подвид «животноводство» охватывает разведение скота, птицеводство, свиноводство, звероводство, рыбоводство и пчеловодство. Сюда же относят сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, научное обеспечение отрасли, хранение и переработку продукции, а также ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.
При этом на сельхозугодьях, как правило, запрещено строительство капитальных объектов. Разрешается размещать вспомогательные сооружения: машинотранспортные и ремонтные станции, ангары и гаражи для техники, амбары, водонапорные башни, трансформаторные подстанции и иное необходимое оборудование.
Вид разрешённого использования
ВРИ напрямую определяет, что именно можно делать на участке и какие объекты возводить. Например, ВРИ «животноводство» даёт право строить коровники, загоны и иные сооружения для содержания скота — в том числе некапитальные, если они предусмотрены градостроительным планом муниципалитета. А «растениеводство» позволяет организовывать поля, разбивать сады, устанавливать теплицы и вести иные работы, связанные с выращиванием культур.
На землях сельскохозяйственного назначения допускается размещение вспомогательных объектов, необходимых для ведения хозяйства: складов, внутрихозяйственных дорог, мелиоративных сооружений, административных построек для нужд сельхозпроизводства. При этом важно учитывать, что, если участок одновременно является сельхозугодьем (например, пастбищем), приоритет сохраняется за его основной функцией — выпасом скота и поддержанием плодородия почвы. Изменить ВРИ можно в рамках правил землепользования и застройки, которые утверждаются на уровне муниципального образования. При этом обязательно соблюдение требований, установленных для категории земель: перевод не должен противоречить целевому назначению сельхозземель и нарушать режим особой охраны сельхозугодий.
ВЫДЕЛИТЬ
Не начинайте заниматься сельским хозяйством без долгосрочных зарегистрированных прав на земельный участок. Существуют следующие способы получения земли: аренда государственной муниципальной земли без торгов, через торги; безвозмездное пользование государственной муниципальной землёй; аренда или покупка частной земли; покупка изъятого земельного участка на публичных торгах.
Земля в аренду без торгов
Аренда государственной или муниципальной земли без проведения торгов регулируется статьёй 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Такой порядок предусмотрен, в частности, для ведения деятельности крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) — договор аренды в этом случае заключают на срок до 5 лет. При этом земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учёт. В период аренды запрещено менять его целевое назначение, а также сдавать в субаренду. Предусмотрена возможность продления аренды без торгов — для этого заявление нужно подать до окончания срока действия текущего договора. По истечении 3 лет пользования участком его можно выкупить без проведения торгов — по цене, установленной субъектом РФ. Однако выкуп недоступен, если вид разрешённого использования участка предполагает использование земель в качестве пастбищ.
Чтобы заключить договор аренды, необходимо обратиться в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ либо в местную администрацию. Все заявления рассматривают в порядке их поступления.
Земля через торги и без
Предоставление государственной или муниципальной земли возможно как без проведения торгов, так и через торги — порядок и условия зависят от выбранного механизма. В рамках процедуры без торгов (статья 39.18 Земельного кодекса РФ) заинтересованное лицо вправе получить земельный участок посредством предварительного согласования его предоставления. Для этого требуется подготовить схему расположения участка — её можно сформировать самостоятельно с помощью инструментов Национальной системы пространственных данных на государственном портале либо заказать у кадастрового инженера. Далее в муниципальный орган подаётся заявление о предварительном согласовании предоставления участка с приложением схемы. При положительном решении уполномоченный орган выдаёт документ сроком на 1 год. В этот период заявитель за свой счёт проводит кадастровые работы для образования участка и обеспечивает его постановку на кадастровый учёт, после чего направляет заявление о предоставлении земли без торгов и заключает соответствующий договор купли‑продажи либо аренды.
Если участок предоставляется через торги (статья 39.13 Земельного кодекса РФ), условия аренды различаются в зависимости от целевого назначения: для сенокошения и выпаса скота договор заключают на срок от 3 до 5 лет, а для иных целей — до 49 лет. При этом закон прямо запрещает менять целевое назначение участка и сдавать его в субаренду. Важным преимуществом для добросовестного пользователя выступает возможность через 3 года использования выкупить участок без проведения торгов — по цене, установленной субъектом РФ. Кроме того, допускается продление аренды без торгов при условии, что заявление о продлении подано до истечения срока действующего договора. Максимальная площадь участка, который можно оформить без торгов, составляет 2,5 га.
Информация о предоставлении земельного участка без торгов размещается на сайте ГИС «Торги». В извещении содержатся сведения об организаторе, а также характеристика участка — его местоположение, площадь, кадастровый номер, категория, вид разрешённого использования (ВРИ), имеющиеся ограничения. Кроме того, в извещении указывают начальную цену, шаг аукциона, сроки проведения, размер и порядок внесения задатка, срок аренды и обязательства, которые возлагаются на победителя.
Чтобы принять участие в аукционе, нужно получить электронную подпись в аккредитованном удостоверяющем центре, затем направить заявку по форме, установленной в извещении, приложив необходимые документы. После этого следует внести задаток, дождаться решения о допуске к участию в аукционе и принять в нём участие через электронную торговую площадку.
В собственность безвозмездно
Безвозмездное пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьёй 39.10 Земельного кодекса РФ. Гражданину, который ведёт деятельность КФХ, участок может быть предоставлен в безвозмездное пользование на срок до 6 лет без взимания платы. При условии добросовестного использования участка в течение 5 лет он может быть передан гражданину в собственность бесплатно. Особенности предоставления участков в безвозмездное пользование устанавливаются субъектом РФ. Для этого в регионе должен быть принят соответствующий закон, в котором определяют муниципальные образования, где допускается такая форма предоставления земли. Кроме того, в договоре с фермером предусматриваются обязательства по достижению показателей эффективности использования участка. Чтобы получить участок, следует обратиться в уполномоченный орган субъекта РФ или в местную администрацию — уточнить наличие доступных участков, а затем подать заявление.
Аренда и покупка частной земли
Аренда регулируется статьёй 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Площадь земельных участков, находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. При этом есть важное уточнение: если срок аренды составляет один год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Договоры на срок менее года регистрации не требуют.
Покупка регулируется статьёй 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Продавец земельного участка обязан письменно уведомить субъект РФ о намерении продать участок. В уведомлении должны быть указаны цена, размер, местоположение, кадастровый номер участка, а также срок, в течение которого субъект может реализовать преимущественное право покупки.
Если субъект РФ откажется от покупки либо не даст ответ в течение 30 дней, продавец вправе продать участок третьим лицам в течение года — но по цене не ниже той, что была указана в уведомлении. Нельзя приобрести земельный участок у собственника, в отношении которого выдано предписание об устранении нарушений, выявленных в рамках государственного земельного контроля.
Договор аренды или покупки
Перед заключением договора аренды или покупки земельного участка необходимо выполнить ряд проверочных действий. В первую очередь следует изучить вид разрешённого использования участка: он должен соответствовать планируемой деятельности. Сведения о ВРИ можно получить из выписки из ЕГРН либо с помощью публичной кадастровой карты на официальном сайте Росреестра. Важно помнить, что за неиспользование земельного участка либо за его использование не по целевому назначению предусмотрена административная ответственность — вплоть до изъятия участка.
Далее нужно уточнить наличие обременений и иных ограничений по использованию участка. Эти данные также содержатся в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте — для этого на карте следует активировать слои, отображающие зоны с особыми условиями использования территории и природные территории. Для получения максимально полных сведений рекомендуется заказать градостроительный план земельного участка. В нём указана информация об основных и вспомогательных видах разрешённого использования, параметрах допустимой застройки, возможности подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям, действующих ограничениях, а также о наличии (или отсутствии) на участке либо в его окрестностях объектов культурного наследия. Градостроительный план можно запросить бесплатно через региональный портал Госуслуг либо обратившись напрямую в местную администрацию. Отдельно стоит учитывать особенности сельхозугодий: на пастбищах, сенокосах, залежных землях и участках с многолетними насаждениями запрещено строительство — в том числе объектов, используемых в сельскохозяйственной деятельности.
Права фермеров
Фермеры вправе реализовывать сельхозпродукцию собственного производства. Для этого допускается использовать помещения в объектах капитального строительства, некапитальные строения, входящие в состав имущества фермерского хозяйства, нестационарные торговые объекты — при условии, что они размещены на земельном участке, не относящемся к сельхозугодьям. При этом используемые помещения должны соответствовать требованиям законодательства в области санитарно‑эпидемиологического благополучия населения. Размещение нестационарных торговых объектов возможно при условии, что оно не приводит к нарушению почвенного слоя земельного участка.
Если фермер планирует построить жилой дом, важно учитывать действующие ограничения. В Пий‑Хемском, Тандинском, Каа‑Хемском и Кызылском районах строительство таких объектов не разрешено. Допускается временное размещение туристов в жилых домах, которые входят в состав имущества КФХ. С 1 сентября 2027 года вступают в силу изменения, упрощающие порядок перевода земель сельскохозназначения для строительства капитальных объектов, а также возведения некапитальных строений, предназначенных для оказания услуг в сфере сельского туризма и агротуризма.
За более подробной и актуальной информацией можно обратиться в администрацию района, минсельхозпрод Тувы, а также фонд развития фермерского бизнеса и сельскохозяйственных кооперативов по адресу: ул. Московская, д. 2а, кабинет 203.
Подготовил Маадыр САНДАН.
Фото из открытых источников.