Строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в строительство жилья было обусловлено постоянно растущими ценами на недвижимость, повышенным спросом на жилье, развитием ипотечного кредитования на эти цели.
Первоначально документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жилье. С целью минимизировать риски покупателей в 2004 году принимается Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).
С момента вступления Закона в силу большинство застройщиков (продавцов квартир) этот Закон проигнорировали, пойдя по пути изобретения схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получил предварительный договор купли-продажи. Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что по условиям заключаемого договора в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Таким образом все риски, в том числе и по незавершению строительства, ложатся на гражданина.
На территории Республики Тыва Закон начал применяться с конца октября 2006 года. Первым застройщиком многоквартирного жилого дома с применением Закона стало Общество с ограниченной ответственностью «Монолит». Всего в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва (далее — Управление) за государственной регистрацией прав на земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов, а также за государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве обратились восемь юридических лиц: ООО «Монолит», ООО «Новолит», ООО «Аркада» ОАО «Управление капитального строительства», ОАО «Энергострой», ООО «Жилье», ООО «Адарон», ООО «Хайдып Девелопмент».
Выделим существенные условия договора долевого участия в строительстве, на которые следует обратить внимание при заключении указанного договора.
1. Договор долевого участия в строительстве, как и предварительный договор, должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. Договор должен содержать характеристику объекта недвижимого имущества, которая позволяет выделить квартиру в составе многоквартирного дома. Как правило, в договоре долевого участия в строительстве номер квартиры указывается по строительной документации, что не всегда совпадает с номером, который будет присвоен готовой квартире. Для уточнения предмета в интересах покупателя было бы включить в договор максимально подробное описание будущей квартиры, включая ее площадь, этаж, подъезд, количество комнат, наличие балконов и т.д.
2. Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Просрочка имеет негативные экономические последствия для застройщика. Гражданский кодекс РФ дает три способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: 1) указать календарную дату такого срока; 2) указать период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом данный период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами; 3) указать на событие, которое должно неизбежно наступить. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Застройщик же в случае расторжения договора в течение двадцати рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
3. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Объект долевого строительства находится в собственности застройщика с даты разрешения его эксплуатации, он может быть передан дольщику по акту приема-передачи или иному документу о его передаче. С этим фактом и последующей государственной регистрацией связано возникновение права собственности дольщика на объект долевого строительства, что вытекает из статей 6, 12 Закона.
В заключение необходимо отметить, что при наличии спора суды всех инстанций рассматривают данную категорию дел чаще в пользу граждан, особенно если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах необходимо внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и тщательно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего специалиста, чем впоследствии долгие годы добиваться защиты своих прав через суд.
Светлана ТУЛУШ,
руководитель Управления Росреестра по РТ