Казалось бы, простое дело — купить гараж. Есть гараж, продавец и покупатель, договорились о цене, передали деньги, и дело сделано. Но, действуя по этой нехитрой схеме, нужно иметь в виду некоторые простые правила, которые помогут вам избежать ситуации, когда вдруг понимаешь, что ни денег, ни гаража нет, и винить, кроме себя, некого.
Правило первое. Покупать только у собственника
Гараж или что угодно другое продать может только тот, кому это принадлежит на праве собственности. Поэтому на рынке есть два вида продавцов. У одних из них есть право собственности на гараж, которое подтверждается соответствующими документами. Учитывая, что государственная регистрация прав происходит уже более 15 лет, как правило, таким документом является свидетельство о государственной регистрации. Также это может быть свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, или договор купли-продажи, заключенный до 1.01.1999 года. У других таких документов нет, и гаражи «без документов» продаются обычно намного дешевле. Вполне возможно, что владелец такого неоформленного гаража без проблем пользовался им много лет и обещает вам такую же безбедную жизнь в будущем. Однако принимая решение о заключении такой сделки, нужно хорошо представлять себе ее последствия. Она является полностью незаконной, даже если вы составите и подпишете договор. С правовой точки зрения вы ничего не купили. Таким образом, никакой правовой защиты в случае возникновения любого спора вы не получите. Ничто не мешает такому продавцу продать этот гараж еще пару раз и уехать. И то, что продавец ни разу не получил предписания ни от одного контролирующего органа снести эту самовольную постройку (или получил, но скрыл этот факт), не означает, что и вы его не получите.
Самая распространенная ошибочная схема купли-продажи гаража так называемая продажа «через кооператив». Председатель кооператива «вычеркивает» одного члена, «записывает» другого и объявляет, что все формальности соблюдены, гараж кооперативный, пользуйтесь на здоровье. Вы теперь член кооператива и законный собственник гаража.
Однако членство покупателя в кооперативе никоим образом не связано с правом собственности на гараж. Кооперативный гараж должен продаваться и покупаться как любой другой объект недвижимости! То есть сначала продавец как член кооператива получает справку о полной выплате пая, затем, собрав все другие необходимые документы, о которых мы рассказывали в одной из предыдущих статей, регистрирует свое право, получает Свидетельство о государственной регистрации и только после этого имеет право распорядиться своей собственностью. Впоследствии, став на законных основаниях собственником гаража, вы, если хотите, можете вступить в кооператив. Но такой обязанности у вас нет. Последствия покупки «через кооператив» без государственной регистрации такие же, как и в предыдущем случае, такая сделка незаконна и не порождает у ее участников никаких прав и обязанностей.
Также нужно иметь в виду, что от имени продавца может действовать другое лицо, но только при наличии нотариально удостоверенной доверенности.
Правило второе. Доверяй, но проверяй
Не исключена ситуация, когда человек, который показывает вам самые настоящие документы на гараж, со всеми необходимыми штампами, печатями и подписями, уже не является его собственникам. Как такое возможно? Схема несложная. Собственник любого недвижимого имущества при утере документов может обратиться за выдачей повторного свидетельства о регистрации и дубликата правоустанавливающего документа в регистрирующий орган и, уплатив небольшую госпошлину, получить их. Эти документы имеют силу подлинников и на их основании можно совершать любые сделки. Получать дубликаты своих документов собственник может неограниченное количество раз. Имея их на руках, можно подписать сколько угодно договоров, но право собственности получит только тот покупатель, который зарегистрирует его в управлении Росреестра по РТ. Поэтому прежде, чем передавать деньги, нелишним будет поинтересоваться, остается ли ваш продавец на момент передачи денег собственником, или может быть, он им когда-то был, но имущество уже давно (или недавно, что для вас, в общем-то, безразлично) принадлежит кому-то другому…
Для этого достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может быть выдана по запросу любого лица. Заявление на выдачу выписки можно подать в Кызыле по адресу: ул. Тувинских добровольцев, 1/1, в районных центрах — в любом пункте приема документов на регистрацию прав. Вы уплатите за это госпошлину, но при этом вполне возможно, что избежите гораздо более значительных финансовых потерь.
Правило третье. Регистрировать своё право
Имея дело с законным собственником, при заключении договора важно избежать еще одной очень распространенной ошибки — отложения похода в регистрирующие органы «на потом». Передали деньги, ключи и даже документы из рук в руки, а оформите позднее, когда время будет. Однако практика показывает, что если не сделать этого сразу, «потом» может не наступить никогда. Продавец, как и все люди, смертен. И в случае внезапного наступления этого печального обстоятельства нет никакой гарантии, что наследники захотят расстаться с частью унаследованного. И даже если ничего подобного не случится, есть много разных факторов, которые могут помешать вам впоследствии получить заветную бумажку, подтверждающую ваше право. Продавец может уехать. Может развестись, и супруг (а) заявит свои права на часть совместного имущества. На гараж может быть обращено взыскание по долгам. Нередки случаи, когда продавец заявляет, что он подумал и решил, что такой замечательный гараж стоит больше, чем вы договаривались, и теперь подписать договор он согласен только при условии доплаты с вашей стороны. Можно еще долго перечислять подобные обстоятельства, однако всего этого можно избежать, если сразу зарегистрировать переход права и получить свидетельство о регистрации права вашей собственности.
Правило четвёртое. Не отрываться от земли
При покупке гаража не забудьте поинтересоваться, есть ли у продавца документы на земельный участок под ним. В идеале лучше всего покупать одновременно и гараж, и землю. При этом нужно помнить, что, как уже говорилось выше, что-то продать может только собственник. То есть у продавца неплохо бы спросить свидетельство о государственной регистрации не только на гараж, но и на участок. И в договоре купли-продажи указать два предмета: продается как гараж, так и земля под ним. Однако это не означает, что несобственник земельного участка не может продать гараж. Если у него есть свидетельство о регистрации, то, конечно, может. Вполне возможно, что участок у него на праве аренды или пожизненного наследуемого владения. Но нужно четко понимать, что в этом случае продать вам участок он не имеет права, и вы покупаете только гараж, без земли. А с участком вопрос остается открытым и может быть решен по-разному. Вы имеете право учесть это обстоятельство при обсуждении цены.
Правило пятое. Сомневаешься — спроси!
Это правило самое простое. Если при покупке гаража вам все же не все понятно, самый простой способ избежать ошибки — обратиться с имеющимся комплектом документов и своими вопросами к консультанту, который совершено бесплатно и абсолютно компетентно ответит на все ваши вопросы в МФЦ, расположенном в г. Кызыле по адресу: ул. Кечил-оола, 7в, либо в пункте приема документов — ул. Тувинских добровольцев, 1/1, выдаст квитанцию для оплаты госпошлины, а также письменную консультацию со списком необходимых именно в вашем случае документов. Если каких-то документов для сделки будет недостаточно, посоветует, куда обратиться за их получением. Как правило, очередь на консультацию отсутствует или состоит из 1–2 человек, особенно если обращаться после обеда. И даже если вам кажется, что вам все совершенно ясно и понятно, консультация не помешает.
Светлана ТЮЛЮШ,
член Ассоциации юристов России,
руководитель управления Росреестра по РТ